Evaluer son bien immobilier : facile, vraiment?

Écrit le 30 mars 2020

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, la première étape essentielle est une évaluation juste, objective, de votre habitation. Or, l’estimation immobilière n’est pas si facile qu’on pourrait le croire.

Les risques d’une évaluation hâtive

En tant que propriétaire, il est normal que vous pensiez pouvoir estimer ce que vaut votre maison ou votre appartement : vous savez le prix que vous l’avez acheté(e), les travaux que vous avez effectués, ses qualités et ses défauts… Mais êtes-vous réellement à même d’estimer objectivement votre bien immobilier?

Le marché immobilier est en constante évolution. Les prix fluctuent et votre habitation ne vaut peut-être plus ce qu’elle valait il y a quelques années, lors de votre achat. Le premier risque d’une évaluation hâtive serait de sous-évaluer votre habitation, et donc perdre de l’argent. Le second risque – lourd, lui aussi, de conséquences – consisterait à surévaluer sa valeur.

En effet, en tant que propriétaire, vous tenez à votre foyer. Le temps que vous y avez passé et votre attachement affectif peuvent influencer votre jugement. Les biens immobiliers surévalués sont d’ailleurs la plupart du temps vendus par des vendeurs privés plutôt que par des agences…

Or, contrairement à ce que l’on peut penser, surévaluer un bien immobilier constitue un véritable problème. En effet, lorsqu’un bien est évalué 10% de plus que sa valeur vénale sur le marché, la grande majorité des potentiels acquéreurs se détournent de celui-ci sans même prendre la peine de contacter les vendeurs. D’autant plus lorsque l’offre sur le marché est importante. Vous risquez alors de « griller » votre bien immobilier et de le vendre moins bien – et moins vite – que si vous étiez partis du « juste prix ».

Evaluer mon bien immobilier : comment trouver le « juste prix »?

Aujourd’hui, des dizaines de logiciels prétendent calculer, sur base de quelques critères, la valeur de votre habitation. Si vous êtes tenté par l’utilisation de tels logiciels, posez-vous la question suivante : « Suis-je prêt à risquer de perdre de l’argent en confiant l’évaluation de mon habitation à un logiciel plutôt qu’à un professionnel? »

Les critères à prendre en compte lors d’une évaluation

Une évaluation professionnelle ne se fait pas à distance. Elle requiert la présence d’un professionnel et, plus encore, un temps de réflexion. Elle prend en compte une série de paramètres intrinsèques et extrinsèques à votre habitation :

  • Sa localisation : pour évaluer correctement votre bien en fonction de sa localisation, vous devrez prendre connaissance du plan cadastral, de l’extrait de la BDES, des aléas d’inondation… qui concernent votre parcelle. Evidemment, la commune dans laquelle est situé votre bien est également déterminante.
  • Son environnement : comme la commune, l’environnement immédiat de votre foyer est essentiel. De même que sa proximité immédiate avec les commodités.
  • Sa conformité urbanistique : le plan cadastral de votre habitation vous donnera une première indication sur de possibles non-conformités. Avez-vous bien déclaré les travaux effectués? Le nombre de logements que comprend votre immeuble est-il identique aux renseignements dont dispose la commune? La non-conformité de votre bâtiment impactera son prix car elle pourra engendrer des coûts supplémentaires pour l’acheteur.
  • Ses caractéristiques propres et son niveau de parachèvement : type d’habitation, superficie habitable, nombre de chambres, PEB, conformité électrique… sont autant d’éléments à prendre en considération.
  • La concurrence sur le marché au moment de la vente : il vous faudra prendre connaissance des autres biens immobiliers (similaires) en vente dans les communes alentours et en tenir compte dans votre évaluation.
  • Des facteurs d’ordre économique : il vous faudra également prendre en compte la réalité économique et les capacités financières des potentiels acquéreurs susceptibles d’être intéressés par l’achat de votre habitation. Et notamment, leur possibilité de crédit hypothécaire.

La prise en compte de ces critères vous permettra d’établir la valeur vénale de votre bien immobilier. Cette valeur sera en général très différente de la valeur de reconstruction de la maison qui serait nettement plus élevée. Il faut donc bien faire la différence entre :

valeur-venale-valeur-theorique

Les méthodes d’évaluation

Une fois la liste de critères établis, encore faut-il pouvoir les interpréter. Pour cela, il existe plusieurs modèles de calcul connus des agents immobiliers : évaluation par méthode intrinsèque, par méthode du revenu, par méthode des points de comparaison… La moyenne de ces différentes méthodes étant la plus à même de se rapprocher de la valeur vénale objective de votre bien immobilier.

Bref, vous l’aurez compris : l’évaluation n’est pas à prendre à la légère et est plus complexe qu’il n’y paraît. Seule une bonne évaluation vous permettra de vendre votre bâtiment dans les meilleures conditions et au meilleur prix. D’où l’importance de l’aborder avec sérieux et professionnalisme.

Les agents de My Place Immo dispose de l’expérience nécessaire pour réaliser une évaluation adéquate de votre bien immobilier. Ils rédigent pour vous un rapport complet et soigné, expliquant point par point leurs conclusions. Cette évaluation vous est proposée au prix de 150€ et n’implique aucun engagement de votre part. Elle ne vous est pas facturée en cas de collaboration avec notre agence.

Intéressé par une évaluation de votre bien immobilier?